2015. 10. 8. 08:00ㆍ상담일지
(사례) 안산에서 가게를 해보려고 상가건물을 하나 임차하였습니다. 임대차보증금은 2억, 월 차임 300만원으로 하고 1년으로 계약했는데요. 상가임대차보호법이라는 것이 있다는데, 어떻게 하면 보호를 받을 수 있는지요? 그리고 만일 경매에 넘어가면 보증금은 전액 돌려받을 수 있나요?
(답변) 상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 있어, 일정액 이하의 보증금이 있는 임대차에 대하여 적용됩니다. 안산시는 보증금 2억 4천만원 이하인 경우에 적용(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)되므로, 귀하의 경우 위 법의 적용대상입니다.
위 법의 적용을 받으면 일반적으로 상가건물임대차가 대항력, 계약갱신 등에 있어서 보호를 받을 수 있는 것 외에도 특히 임대차건물이 경매에 넘어갔을 때, 확정일자에 따라 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고(위 법 제5조제2항), 대항력을 갖춘 경우 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(동법 제14조 제1항, 제3항, 동법 시행령 제6조, 제7조).
위의 보호를 받으려면, 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청(동법 제3조)하여 대항력을 갖추어야 하며, 상가건물 소재지 관할 세무서장으로부터 확정일자를 부여받아야(동법 제4조) 합니다.
위 사례에서, 건물인도 및 사업자등록, 확정일자를 받으실 경우, 그보다 뒤에 등기된 근저당권자등 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받으실 수 있습니다. 그러나 보증금이 2억으로 안산시에 대한 소액보증금 기준인 3천8백만원을 초과하므로, 일정액(안산시의 경우 1300만원)의 보증금 최우선변제에는 해당되지 않습니다.
따라서, 귀하의 확정일자보다 앞서는 선순위권리자의 채권액과 낙찰금액이 얼마인지에 따라 귀하의 보증금 중 얼마를 변제받을 수 있는지 좌우된다 하겠습니다.
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상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 (적용범위) 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원
제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]
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